お金を使わずにアパートや複合施設に投資する方法

不動産に投資したいのですが、知識が不足していますか? はいの場合、ここにお金なしでアパートや複合施設に投資する方法に関する完全なガイドがあります。

アパートの建物や複合施設に投資することは、金銭的にもそうでない場合も、大きなコミットメントです。 したがって、単に投資戦略ではなく、キャリアと呼ばれることもあるのも不思議ではありません。 集合住宅の管理には、一世帯単位の管理を物理的および財政的に行う場合と比較して、より深いレベルの関与が必要です。 再び、アパートの建物への投資には、ニッチに非常にユニークな独自の利点があります。

なぜアパートの建物と複合体が大きな投資なのか

  • エクイティの蓄積:複数のテナントが住宅ローンを払い戻します。 少ない取引で、はるかに短い時間でレガシー計画のために資産のかなりのポートフォリオを蓄積できます。
  • レバレッジ:資本コストはかつてないほど魅力的になり、選択できるローン商品には多様なセットがあります。 今こそ、長期債務を固定し、長期にわたって重要な元本を返済するときです。
  • キャッシュフロー:株式が配当を支払わない限り、株式ポートフォリオはキャッシュフローを作成しません。 マンションは伝統的に株式よりも安定しています。
  • ハードアセット:アパートの建物は紙のアセットではなく、もっと具体的なものです。 正しい取引を購入した場合、その価値は決してゼロにはなりません。 アパートは、一般的に優れたインフレヘッジとみなされています(いつか、インフレがやがて始まるでしょう)。

お金を使わずにアパートや複合施設に投資する方法

アパートの建物や複合施設に投資する方法を学ぶことは決して簡単なことではありませんが、以下の手順はプロセスを簡単にするのに役立ちます。 始めるには、まず投資ニッチに入ることが絶対に正しいことを確認してください:

1. アパートや建築プロジェクトへの投資が適切な投資であることを確認してください

すでにポートフォリオを構築している場合でも、不動産投資にまったく慣れていない場合でも、アパートの建物への投資が適切であることを絶対に確認する必要があります。 費用や時間の要素など、考慮しなければならないことがたくさんあります。 アパートの建物を所有するコストには、初期資本要件と、一度に複数のテナントユニットを管理することに関連する継続的なキャッシュフローマトリックスが含まれます。

第二に、アパートの建物を管理するには、テナントの離職への対処、書類のリース、メンテナンスの問題への対処など、より多くの関与と管理が必要です。 この投資ラインを引き受けるという財務上の決定を下す前に、スケジュールに対応できることと、関係する費用を負担する場所があることを確認する必要があります。

2.行きたいアパートのタイプを選択してください

言うまでもなく、すべてのアパートメントが同じではありません。 さまざまな形とサイズがあります。 1つの建物は、いくつかのユニットに分割されたビクトリア朝様式の大邸宅である可能性があり、もう1つの建物は、首都圏の近代的な高層ビルである可能性があります。

余裕のあるアパートを決定することは、検索を絞り込むのに役立ち、また、どのタイプの建物が予算に対して最高の投資収益率を提供するかを特定するのに役立ちます。 投資家は、購入価格と修理および改修のコストとの間のトリッキーなトレードオフに直面しています。

3.プロパティを特定する

あなたが所有したいアパートのタイプを決めたらすぐに、次の論理的なステップはプロパティを探すことです。 専門家やサービスの助けを借りて、またはその両方を組み合わせて、自分でプロパティを検索することを選択できます。

取引を自律的に検索する1つの方法は、地元の不動産投資クラブまたは協会に参加することです。 他の専門家とのネットワークを構築することにより、売却する不動産について知っている仲間の投資家とつながる可能性があります。

一方、不動産業者、特に商業用不動産業者は、このプロセスに役立つことがわかります。 彼らは複数のリスティングサービスにアクセスできるだけでなく、多くの場合、商業ブローカーからのリスティングを持っています。 ただし、商業取引の手数料は住宅取引の手数料よりもわずかに高いことに注意してください。

4.デューデリジェンスに注意する

アパートや複合施設の購入を申し出る前に、デューデリジェンスに注意し、取引の非常に徹底した分析を行う必要があります。 アパートを購入する場合、考慮すべき要素には、場所、建物内のユニット数、利用可能なアメニティ、建物の状態などがあります。

これらの側面は、必要な修理や改善に費やす必要がある金額と同様に、請求できる家賃の金額を計算するのに役立ちます。 さらに、建物の全体的な状態は、修理が毎月のキャッシュフローに影響する可能性がある頻度を示すのに役立ちます。

さらに、プロパティの場所は、賃貸利回り、稼働率、または再販価値の観点から、長期的に収益性に影響を与える地元の社会経済的要因を指します。 特定の資産に真剣に取り組んだら、必ず検査官を雇い、リース、納税申告書、その他の法的文書のコピーを前の所有者から入手して、もしあれば隠れた問題を特定できるようにしてください。

5.オファーを行い、資金を調達し、取引を成立させる

申し出を行うには、市場の比較、潜在的な収入、および投資家が同様の建物を建設するのにかかる費用を見積もる代替アプローチを使用して、アパートの価値を評価することができます。 5ユニット以上の不動産は政府支援ローンの対象外であるため、商業ローンは通常、伝統的および民間の貸し手によるものです。

貸し手が利息と現金の準備金を必要とする場合、および市場の可能性が高く、稼働率が高い不動産を優先する場合に備えてください。 しかし、ここでの良いニュースは、商業貸し手が不動産の収入の可能性を強調する傾向があり、投資家の個人的な財政と信用履歴よりも焦点を合わせていないということです。

集合住宅や複合施設に投資する際に考慮すべき要素

a。 キャッシュフロー:このプロパティはキャッシュフローされますか? これは考慮すべき最も重要な問題であり、次のような多くの要因に依存します。

  • 地元の賃貸市場の強さ(空室と延滞)
  • 購入する市場の種類(Cクラスの建物は通常、AまたはBクラスの建物よりもテナントの売り上げが多く、修理とメンテナンスが多い)
  • 資金調達の利率(従来の資金調達ですか、それともハードマネーローンですか?)
  • 頭金のサイズ

次に、購入したい不動産が現実的に収入を提供できるかどうかを自問する必要があります。 また、このプロパティのキャッシュフローを他の潜在的なプロパティと比較して知る必要があります。

たとえば、月額1, 000ドルで賃貸する150, 000ドルの家は、月額1, 600ドルで賃貸する30万ドルの家よりも収入の可能性が高くなります。 40万ドルかかる4ユニットの建物は、同じ近隣に月額3, 000ドルを持ち込む可能性があります。 適切な地域と不動産サイクルの適切な段階で購入することは最も重要であり、正しく行われた場合、健全な評価と利益につながります。

財産があなたに収入を提供するかどうかは、収入があなたにとって重要であるかどうかの疑問を招きます。 建物の改修にもっと多くの収入を費やすことができる別の収入源がありますか? 今より多くの収入が必要ですか、それとも将来の株式の成長がより重要ですか?

b。 レバレッジ:レバレッジは投資において重要です。 これは、各プロパティに支払う現金が少ないほど、購入できるプロパティが増えるためです。 プロパティの値が上がると、収益率は指数関数的に上がります。 ただし、資産の価値が下がり、その資産に多くの負債がある場合、結果はマイナスのキャッシュフローになる可能性があります。 負のキャッシュフローは、「悪い」または「良い」のいずれかです。「良い」種類は短期的であり、収益をもたらします。

「何も下がらない」投資は、高レバレッジ投資家にとって非常に魅力的ですが、慎重にアプローチする必要があります。 あなたが長期的なプレーヤーである場合、投資する市場が長期的に高く評価され、不動産からの収入が毎月の債務返済のほとんどを支払うことができれば、レバレッジは一般的に有利に働きます。

c。 エクイティ:エクイティは、次のようないくつかの形式を取ります。

  • 割引価格
  • 定着液上部-「アップサイド」ポテンシャル
  • 再ゾーニングの機会
  • 不十分な管理
  • 差し押さえ

エクイティを作成するには多くの方法がありますが、エクイティへの投資が最善の策です。 自分の財産を売却することに興味があり、完全な価値よりも低い価格で彼の株式をあきらめることをいとわない誰かを見つけてください。 または、ドルで50セント以下で行える仕事を必要とする不動産を購入することもできます。 言い換えれば、プロパティが仕事で10, 000ドルを必要とする場合は、価格で20, 000ドル以上の割引を受けることを確認してください。

d。 感謝:前に述べたように、適切な地域で、不動産サイクルの適切な段階で購入すると、感謝と利益につながります。 しかし、これは非常に簡単なことではありません。 不動産サイクルのタイミングを計るのは難しく、非常に投機的です。 短期的な評価のみを目的として株式やキャッシュフローなしで不動産を購入する場合、リスクの高い投資を行っています。

中程度から長期(10〜20年)の鑑賞のための購入は、より安全で簡単です。 長期的な近隣および都市全体の傾向を見て、価値を保持し、平均5〜7%のペースで成長するエリアを選択します。 この戦術を合理的なキャッシュフローとエクイティへのバイイングと組み合わせると、賢明な投資家になります。

e。 リスク:優秀な投資家は、投資を行う前に、投資に関係するリスクを常に評価する必要があります。 「自分の仮定が間違っている場合はどうなるか」と自問してください。言い換えると、「プランB」はありますか? 感謝のために不動産を購入し、その価値が高く評価されなかった場合、プラスのキャッシュフローで賃貸できますか? 調整可能な金利ローンで購入し、金利が上がると、これは廃業になりますか?

いくつかの空席がある場合、マイナスのキャッシュフローを処理できますか、それはあなたとあなたの財政に否定的に伝えますか? このような投資では、最善を期待する必要がありますが、最悪のシナリオに備えてください。

悪い取引の警告サイン

あなたがそれらを見つけるとき、投資取引が悪いことになることを意味することができるいくつかの明白な兆候があります。 それらのいくつかは次のとおりです。

  • 数字が足りない:あなたはお金を稼ぎたいので、あなたはこのゲームにいます。 数字が合わず、売り手が価格を下げたり、より良い条件を与えたりしない場合は、別の場所で別の投資を探す必要があります。
  • 不足している数字:売り手が年初からの損益計算書と過去2年間の実際の数字を提供できない場合、別の取引に進みます。
  • 製造番号:プロフォーマ番号は純粋な当て推量です。 彼らは教育を受けた当て推量かもしれませんが、彼らはまだ投影です。 貸し手は、これらの構成された数字に重みを与えません。 これはあなたの経験が大きな役割を果たす場所です。 しばらくすると、「誰が煙を吹いているのか」、または数字が意味をなすかどうかをすぐに理解できるようになります。
  • 問題のあるプロパティ :プロパティが紙上で見栄えが良いシナリオがあります-数値は実際のものであり、合計されます。 しかし、サイトへの訪問はまったく異なるものを示しています。 おそらく売り手はメンテナンスを延期しており、頭痛を買い手に渡すことを望んでいるので、おそらく大きな修理が必要です。 そのバイヤーをあなたにさせないでください。 他の場所でより良い取引を探してください。
  • 間違った領域 :トレンドを逆転しようとしてお金を費やさないでください。 近所が衰退している場合、プロパティはそのスティグマを運びます。 入居者は移動するため、そうする必要があります。
  • 市場の月 :良い物件は早く行きます。 悪いプロパティは毎月リストに残ります。 探偵の仕事を使えば、なぜそれが不条理なのかを知ることができます。 そして、それは実行可能な学習経験ですが、あなたの時間は良い取引の後を行くことに費やされるでしょう。